AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELA USUCAPIÃO

Usucapião (do latim usucapio, ou "adquirir pelo uso") é o direito que um cidadão adquire, relativo à posse de um bem móvel ou imóvel, em decorrência do uso deste bem por um determinado tempo.

Para que tal direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos em lei.

Conceituações na legislação brasileira

Na legislação brasileira, a usucapião está prevista principalmente no Código Civil Brasileiro e na Constituição da República Federativa do Brasil. É previsto o direito à aquisição da propriedade para bens imóveis, exceto os imóveis públicos. Os pré-requisitos fundamentais para a aquisição do direito são:

1.     A posse, por um determinado tempo, do bem móvel ou imóvel; e

2.     Que a posse seja ininterrupta e pacífica.

3.      

Usucapião de bens imóveis

A legislação brasileira prevê cinco modalidades de usucapião de bens imóveis.

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária depende de justo título e de boa-fé. Ela é caracterizada pela posse que, cumulativamente, ocorra:

1.     De maneira mansa e pacífica;

2.     Ininterruptamente (continuamente);

3.     Sem oposição do proprietário; e

4.     Por prazo igual ou superior a 10 anos.

O prazo de 10 anos será reduzido para 05 anos quando, comprovadamente, o possuidor houver adquirido o imóvel onerosamente, com registro posteriormente cancelado, e:

·         O possuidor houver realizado, no imóvel, investimentos de interesse econômico e social; ou

·         O possuidor houver estabelecido, no imóvel, a sua moradia habitual.

Base legal: art. 1.242 do Código Civil Brasileiro.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária independe de justo título ou de boa-fé. É caracterizada pela posse que, cumulativamente, ocorra:

1.     Posse com ânimo de dono;

2.     Posse justa (nao for violenta, clandestina ou precária) e sem oposição - de maneira mansa e pacífica.

3.     Ininterruptamente (continuamente);

4.     Por prazo igual ou superior a 15 anos.

O prazo de 15 anos será reduzido para 10 anos quando o possuidor houver, comprovadamente:

·         Estabelecido, no imóvel, a sua moradia habitual; ou

·         Realizado, no imóvel, obras ou serviços de caráter produtivo.

Nessa modalidade, é possível requerer ao juiz que declare a usucapião por sentença (sentença declaratória), o que posteriormente poderá servir de título para o registro da posse no Cartório de Registro de Imóveis.

Base legal: art. 1.238 do Código Civil Brasileiro.

Usucapião especial

A usucapião especial está disciplinada nos artigos 183 e 191 da Constituição da República Federativa do Brasil, e pode ser:

1.     Urbana ou pro misero;

2.     Rural ou pro labore.

Existem duas modalidades de usucapião especial urbana:

Urbana individual - A usucapião urbana individual ocorre somente no caso de imóveis urbanos com área de até 250 metros quadrados. É necessário que o imóvel tenha sido ocupado com animo de moradia para si próprio ou para abrigo de sua família, e ainda, que o individuo tenha tratado o imóvel como se dono fosse. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé, mas é exigido que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, e que a posse tenha ocorrido:

1.     De maneira mansa e pacífica;

2.     Ininterruptamente (continuamente);

3.     Sem oposição do proprietário; e

4.     Por prazo igual ou superior a 05 anos.

5.      

Urbana coletiva - A usucapião urbana coletiva ocorre somente no caso de imóveis urbanos com área superior a 250 metros quadrados. É necessário que o imóvel tenha sido ocupado por uma população de indivíduos de baixa renda, como se donos fossem, sem que seja possível identificar as respectivas áreas de cada possuidor, tendo todos destinado o imóvel para moradia deles ou de suas famílias. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé, mas é exigido que os possuidores não sejam proprietários de outros imóveis, urbanos ou rurais, e que a posse tenha ocorrido:

1.     De maneira mansa e pacífica;

2.     Ininterruptamente (continuamente);

3.     Sem oposição do proprietário; e

4.     Por prazo igual ou superior a 05 anos.

Base legal: artigos 9º, 10, 11, 12, 13 e 14 das Diretrizes Gerais da Política Urbana (Estatuto das Cidades)

A Usucapião Especial Rural pode ser adquirida, por sentença judicial, a quem, não sendo proprietário de outro imóvel rural ou urbano, possua, como se dono fosse, por cinco anos ininterruptos e sem oposição do proprietário, área rural de terra não superior a 50 hectares, desde que nela produza por seu trabalho ou de sua família e nela tenha sua moradia. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé.

Usucapião de bens móveis

Existem duas modalidades de usucapião de bens móveis.

É importante lembrar que à usucapião das coisas móveis também se aplica o disposto nos artigos 1.243 e 1.244 do Código Civil Brasileiro. Portanto, o indivíduo que solicita a posse de um bem móvel pode:

·         Acrescentar a posse dos seus antecessores à sua posse, para efeito de cômputo temporal, contanto que todas as posses tenham ocorrido de maneira contínua e pacífica; e

·         Também ser futuramente sujeitado à aplicação da usucapião, pois o novo dono está tão sujeito à usucapião quanto esteve o primeiro dono.

Usucapião de imóvel e móvel. principais características: Imóvel: 15, 10 e 5 anos. 15 anos: possuidor de boa-fé, independente de possir imóvel urbano ou rural; 10 anos: caso o possuidor mantenha residência sua ou de da família;

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária independe de justo título e de boa-fé. Ela é caracterizada pela posse que, cumulativamente, ocorra:

1.     De maneira incontestável;

2.     Ininterruptamente (continuamente); e

3.     Por prazo igual ou superior a 5 anos.

Base legal: artigo 1.261 do Código Civil Brasileiro.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Solução para aqueles que por algum motivo ficaram inadimplentes, ou seja, deixaram de pagar as parcelas de seu loteamento, estes também tem a possibilidade de obter a escritura.

Nova modalidade Usucapião Administrativo do Novo CPC

Nova modalidade, disposta no novo CPC nos artigos 941 e 945. Que possibilita a realizar o pedido via cartório de Registro de Imóveis, mediante processo adotado no artigo 1084, da Lei 6015/73 da LRP, artigo 216-A.

Registro será autuado pelo registrador, devendo a planta ser assinada por profissional qualificado, com assinatura dos confrontantes, de forma que,  se não ocorrer oposição com impugnações, o oficial do registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura da matrícula.A rejeição do oficial do Registro, não impede a requisição via Judicial.

Por: 

Leila Sl Ribeiro Uzum

Advogada OAB 367456

Especializada em Direito Público, Processo Civil, Mediação, Psicanalista, Pesquisadora em Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Ambiental da Subseção da OAB Penha de França- SP e Escritóra.

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